안드레아스 페르스케, 출처 안스플래시
안녕하세요 베프옥션 베프 멘토입니다. 공장·창고의 좋은 것은 알지만, 어떻게 투자하면 좋을지 막막합니까? 사실 어렵지 않아요 오늘은 저희 베스트 프렌드 옥션에서 낙찰받은 공장의 사례를 소개하겠습니다. 최대한 간단하게 풀어드릴테니 경매 고수들은 어떻게 투자하는지 간접 체험하는 시간이 되었으면 좋겠습니다. 공장 낙찰 물건 소개
포천시의 공장(창고)입니다. 토지 면적 약 891평, 건물 면적은 약 306평으로 감정가 18억4900만원입니다. 베스트 프렌드가 1회차 단독으로 19억5천만원에 낙찰되었습니다. 감정가보다 1억원이나 비싸서 단독으로 입찰에 참가해서 낙찰 받았는데요. ‘너무 비싼 거 아닌가?’라고 생각하실 수도 있지만, 고수는 이렇게 좋은 물건을 빨리 찾아 조사하고 경쟁률 없이 낙찰받습니다.
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사진상의 건물은 연식이 좀 오래된 것처럼 보여요. 제시되지 않은 건물이기는 하지만 컨테이너 3동의 모습도 보입니다. 마당에 귀여운 강아지들이 보이네요. 임장에 갔을 때도 우리에게 꼬리를 흔들며 환영해 주었습니다^^
창고 안에는 폐기물이 꽤 많이 쌓여 있고, 마당에도 검은 천막이 덮여 있는데, 많은 양의 적재물이 보입니다. 초보자들을 보면 매우 불편해하는 모습입니다. 실제로 방문했을 때는 사진보다 훨씬 많은 양의 적재물이 있었습니다. 공장·창고를 낙찰받아 기존 세입자나 채무자를 명도해야 할 경우 적재물 폐기 비용을 발생하므로 미리 알아봐야 합니다. 폐기물의 양이나 종류에 따라서는 예상 이상의 처리 비용이 드는 경우도 있습니다. 반드시 사전에 체크하시고 입찰가 산정 시 반영하여 입찰해 주시기 바랍니다.
왼쪽 녹색 기계는 재활용품을 넣으면 새 원료로 바꿔주는 기계입니다. 자원순환시설이라고 하는데요. 이것은 어디서나 할 수 있는 것이 아니라 자원 순환 시설로 허가된 곳에서만 가능합니다.(★) 기존 세입자가 다른 곳으로 가기 어려운 조건(허가)이기 때문에 재계약할 확률이 높습니다.
해당 토지는 198-8, 9, 13의 3필지로 나누어져 있고, 3개의 건물과 4개의 제시외 건물이 있습니다. 노란색이 도로인데요. 도로에 길쭉한 땅입니다. 도로는 6~8m 폭으로 매우 넓어 실제로 가보니 사진보다 훨씬 이용하기에 쾌적해 보였습니다. 공장을 볼 때 가장 중요한 것 중 하나가 도로입니다. 저의 땅에 도로가 많이 붙을 수록 좋고, 도로가 넓을수록 좋습니다.(★)
이 공장이 매력적인 이유
①입지 : I.C에서 가까운
현재는 세종포천고속도로 근처에 있습니다. 고속도로에서 직접 진입하기는 어렵지만 위성사진에서 보시는 것처럼 검은색 선으로 연결된 부분에 제2외곽순환도로가 예정되어 있습니다. 1km 지점 내에 제2외곽순환도로 I.C가 생길 예정입니다.(★) 공장 및 창고는 물류 이동이 많기 때문에 I.C와의 거리가 매우 중요합니다. I.C에 가까울수록 공장(토지)의 가치가 높습니다.
② 100% 활용 가능한 토지 : 국유지
이 땅은 약 891평인데요. 토지에서 10~20%는 도로를 끼고 있는 경우가 대부분입니다. 건축허가를 받기 위해 도로를 이용할 수 있는 권한을 가지고 있거나 도로의 주인이어야 하기 때문에 토지의 10~20%는 사용할 수 없는 현실입니다.
그러나 이 땅은 도로와 그 땅 사이, 긴 땅이 국유지였기 때문에 내 땅의 100%가 활용 가능했습니다. ③보너스 토지 : 국유지그리고 더욱 매력적이었던 이유는 198-21번지의 땅 때문이에요. 이 땅은 179평이고 여기도 국유지였기 때문에 누군가가 사용하기 어려운 땅입니다. 그러니까 여기까지 우리가 활용할 수 있는 땅입니다. 한국의 토지 100% 활용이 가능한 것도 매우 큰 장점인데 179평의 토지를 보너스로 활용할 수 있다는 것입니다. 공장이 단독 낙찰된 이유는 무엇인가요?현장 현장감 갔을 때 이미 다른 분들이 현장 조사를 와 있고 현장에서도 2~3명을 만났습니다. 많은 조사를 받고 있음에도 불구하고 입찰자가 없었던 이유는 ①인접한 국유지에 대한 미흡한 조사 ②폐기물에 대한 처리에 대한 부담감현장 조사 당시 건물 내부뿐 아니라 마당까지 적재물이 매우 많이 쌓고 있었습니다.그리고 3개 각 건물 임차인이 달랐는데도.적재물에 대한 말 역시 아니었어요.일부 세입자는 폐기물이 없는 자원 순환 시설에서 사용할 재료이라며 옆의 다른 임차인으로 조사하고 보면 모두 폐기물이다.폐기물 처리를 하지 않고 벌금도 뜯겼다고 말했어요.그래서 우리는 조사를 더욱 꼼꼼하게 진행하고 전체의 30%는 자원 순환 시설에 사용할 재료가 바르고, 70%는 폐기물임을 알아냈어요.다른 분들은 100%폐기물이라고 판단했기 때문에 처리 비용이 크고 입찰에 도전하지 않은 것으로 예상됩니다.우리는 70%폐기물에 대한 처리 비용까지 미리 견적을 뽑아 계산을 하고, 1차 낙찰해도 충분히 매력적인 가격이라고 판단해서 우리는 입찰에 도전한 결과 단독으로 낙찰을 받을 수 있었습니다.낙찰된 공장의 수익률 계산낙찰당시 시세: 평당 218만원 현시세: 평당 370만원 이상이곳은 현재 보증금 6,000만원/월세 580만원을 받고 있으며 낙찰 시 평당 218만원에 낙찰되었으나 현재 이곳의 가치는 평당 370만원 이상입니다. 시세차익: 13억원이상 매월 6,000/580만원 불과 2년 후이곳은 현재 보증금 6,000만원/월세 580만원을 받고 있으며 낙찰 시 평당 218만원에 낙찰되었으나 현재 이곳의 가치는 평당 370만원 이상입니다. 시세차익: 13억원이상 매월 6,000/580만원 불과 2년 후지금 부동산 시장이 위기에 처해 있다. 침체라고 하지만 그건 아파트의 경우고 공장·창고는 전혀 다른 시장입니다. 땅값 상승으로 인한 시세차익뿐만 아니라 월세수익까지 덤으로 가져가는 공장(창고) 투자를 적극 추천합니다생각보다 어렵지 않으니 공장·창고를 알아보세요 혹시 혼자서 힘든 점이 있으시면 베스트 프렌드에게 문의해 주세요. 같이 하면 어렵지 않아요. (댓글문의 환영합니다) 오늘도 감사합니다.우리 함께 부자가 됩시다. 홧팅!<함께 보면 좋은 글>화성공장 경매 낙찰 후 월세 440만원 차익 9억 이상!안녕하세요. 절친 이멘토 입니다. 부동산 투자의 종착지는 결국 토지인데요. 토지투자중 차익과 달 blog.naver.com화성공장 경매 낙찰 후 월세 440만원 차익 9억 이상!안녕하세요. 절친 이멘토 입니다. 부동산 투자의 종착지는 결국 토지인데요. 토지투자중 차익과 달 blog.naver.com화성공장 경매 낙찰 후 월세 440만원 차익 9억 이상!안녕하세요. 절친 이멘토 입니다. 부동산 투자의 종착지는 결국 토지인데요. 토지투자중 차익과 달 blog.naver.com