안녕하세요, 부몽입니다.
오늘 기분 좋은 일이 하나 있었어요.
지난 9월 연회원에 합류한 써니 씨. 써니님의 친동생이 저에게 옥션 스터디(1기)를 듣고 왕언니를 연회장에 밀어 넣었습니다. 경매를 시작한 지 5년. 호쾌하게 경공매를 시작했다고 생각합니다만, 몇 번이나 패를 딴 경험이 전부였다고 합니다.그렇게 제 방에서 활동하고 바로 낙찰의 경험을 누리게 되었군요. ^^// 참고로 써니님이 낙찰됨으로써 제가 운영하는 연회비 60명 중 30명이 1년도 안 되어 낙찰을 받게 되었습니다. 써니님은 연회비 2개월에 낙찰 받으셨기 때문에 ^^앞으로 훨씬 다양한 사례가 나올 것입니다.
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공매품을 보다가 입찰할 때마다 패찰하는 써니 씨가 생각나서 물건을 단톡방에 올려봤습니다.// 서울 수도권만 바라보는 써니님, 사람이 봐도 되는 물건 기준으로만 입찰을 하기 때문에 낙찰이 안 됩니다. 단타를 하려면 시선을 좀 더 분산시킬 필요가 있다고 느꼈어요.현황으로 보면 시세가 불확실해서 흘리는 사람도 많다고 생각했던 것입니다.
얼핏 사진을 보면 시세 흐름이 잘 보이죠?즉흥적으로 올린 건데 1차 때 아무도 입찰을 하지 않고 동일 금액으로 재개봉이 이뤄지는 건이었습니다. 시간이 하루밖에 안 남았으니까. 정말 입찰해도 가능한 물건인지 긴장하면서 물건을 알아보겠습니다.
첫 부동산 2.3억~2.4억장도 바로 가능. 예쁘면 2.5억장도 판매 가능.
두 번째 부동산이 급하지 않으면 2.7억, 단기 매각 시 2.5면 즉시 매각 가능.두 곳에서 전화를 해보고 정리를 해주셨어요. 두 부동산이 말하는 기준가격이 다르죠? 성향에 대한 차이가 있기 때문에 대체로 절충해서 생각해야 합니다.그런데 이 공매 물건의 최저 매각 가격이 2억에서 조금 넘는데.소장님 말씀만 들어보면 그 지역 분위기를 확연히 엿볼 수 있어요. // 그런데 이 물건은 도대체 왜 유찰된 걸까요? ^^ 단순한 이유입니다.이런 걸 찾으면 경쟁도 너무 대단한 단타를 찾게 되는 거죠. 만약 지난번에 최저가로 받았다면요? 낙찰받자마자 4천~5천 정도 차익이 발생하는 물건이 되는 거죠. 근데 그때 놓쳤으니까 지각비 내야해~수익 기준으로 보면 2.2억이 넘어도 충분할 것 같습니다.두 소장님과 실거래, 매물 기준으로 보수적인 매도도 생각해도 2.4~2.5 사이에 매도는 가능할 것 같습니다.입찰 가격을 생각해 보겠습니다. 첫 번째 생각은 감정가로 1,000만원 조금 올려서 2.184. (단타하기에는) 금액이 좀 큰 물건이기 때문에 수익 기준을 좀 더 크게 해보겠습니다.얘기를 조금 더 하다 보면 나도 생각이 좀 달라져. 써니님의 첫 낙찰 경험도 필요하고 2.2억이 넘으면 확률이 확 올라갈 것 같아서 2.2로 가격을 정정합니다. 여기서 결과가 달라졌어요. 마지막으로 조금 올린 가격, 마지막으로 낙/락 여부를 나눈다.일주일 전에는 유찰이었지만 역시 이번에는 좀 경쟁이 있었네요.3:1 경쟁. 매번 입찰할 때마다 수십 명씩 들어오는 물건 입찰을 하던 써니님에게는 색다른 경험이었다고 생각합니다.써니 씨가 먼저 현장감 보고서를 보내주신 화성시 병점동 물건. 역세권에 좋은 물건이지만 쉽게 저렴한 가격에 받기 어려운 물건입니다. 지금 시장에서 이런 물건을 단타 목적으로 (저가 낙찰) 받기가 쉽지 않습니다.만약 본 물건을 입찰하지 않고 상기 물건에 들어간다면 대리입찰비용에 시간에 기회비용으로^^기분좋게 차순위와 가격차이 110만원^^낙찰 2억2000만원, 차순위 2억1860만원. 마지막으로 조금 인상하는 것이 기가 막힐 정도로 효과적인 결과가 나왔네요. // 처음 조금 싸게 받고 싶어서 2.184에 입찰했다면 20만원 차이로 떨어질 뻔 했습니다.물건이 별로 없고 비싼 물건만 있기 때문에 부동산이 바로 현장 계약에 동행하기로 했대요.피리를 불써니 씨.소장들과 함께 곧 좋은 계약이 되기를 빌어 봅니다~~//참고로 이 물건 1층이 최근 2.85억(오루 소매치기)에서 실거래 가격이 오르고 저층 건물 2.7억원권만 단 하나 나오고 있군요.전화한 두개의 부동산이 바로 관심을 가지고 볼 가치가 있습니다~혹시 부동산 소장의 말처럼 2.7억 정도로 매각할 수 있다면 5,000차익이 만들 것입니다.물론 빨리 털어 나오려면 좀 더 낮추어 정리하고 다른 것에 집중하면 좋겠어요.과연 얼마에 팔릴?^^이번에 좋은 소식으로 또 만납시다~~//이번 11월 20일”경매/공매 단타 경매 스터디 6기”를 모집합니다.지금까지 배운 상식에서 벗어난 단타에 적합한 실례를 계속 볼 수 있습니다~남이 보지 못하는 것으로 하락장에 더욱 가속도를 올립니다.>>신청하기 https://cafe.naver.com/realeschool/5240(온·오프 병행) 부동산경매단타기본/실전 스터디그룹 6기(11/20~) ★★★★ 공지사항 잘 보시고 신청해주세요. 필독1) 강의비 입금 후 신청카페 댓글/네이버폼 작성 부탁드립니다. 필독2) 공지사항 하단 네이버폼, 링크 들어가셔서… cafe.naver.com(온·오프 병행) 부동산경매단타기본/실전 스터디그룹 6기(11/20~) ★★★★ 공지사항 잘 보시고 신청해주세요. 필독1) 강의비 입금 후 신청카페 댓글/네이버폼 작성 부탁드립니다. 필독2) 공지사항 하단 네이버폼, 링크 들어가셔서… cafe.naver.com(온·오프 병행) 부동산경매단타기본/실전 스터디그룹 6기(11/20~) ★★★★ 공지사항 잘 보시고 신청해주세요. 필독1) 강의비 입금 후 신청카페 댓글/네이버폼 작성 부탁드립니다. 필독2) 공지사항 하단 네이버폼, 링크 들어가셔서… cafe.naver.com