토지경매 기획부동산 조심하세요

토지 경매 기획 부동산을 조심하세요.

토지 경매 기획 부동산을 조심하세요.

인기가 높은 아파트 전단도 다 지분이라는 것이 그들만의 논리. 아파트 전단은 독점적으로 독점하다 향유할 공간이 있다. 그들이 팔 땅 지분은 아파트 1호실을 수십 수백명의 지분 소유자가 모두 갖는 것과 같은 이치다.물론 아파트가 아니며 사실상 매각이 불가능한 임야 지분이 대부분이다..이런 방향으로 지식과 경험이 없는 사람이 얼어붙게 보기에는 “경매”라고 해서 법원 경매로 착각하기 쉽지만 법원 경매는-반드시 법원에 가야 하고-“법”(민사 집행 법)에 의해서-매각 대상 부동산을 경매 입찰과 낙찰 과정을 통해야만 취득할 수 있다.매매가 이뤄지면 거래를 성공한 영업 직원이 받은 커미션은 거래 가격의 10~20%를 그들의 회사에서 받는다고 한다.(기획 부동산=회사는 인수한 가격에서 5~20배에 전매하니까 매매 가격에 10%를 직원에게 주어도 아깝지 않기.)흥미로운 점은 성인이면 더 신중하게 바라보고도 이 같은 회사에서 추천하고 있는 땅을 구입하지 않겠지만 그들이 판매하는 방식은 주로 지인에게 좋은 땅이라고 추천하거나 판매하는 토지가 지분이어서 매우 소액에서 거래할 수 있기 때문”토지 투자해서 돈을 벌나”이란 일반인들의 마음을 교묘히 이용하는 것이다. 주로 부동산 상승기에 소외되고 상대적 빈곤감을 가진 사람들의 마음 틈새를 공략되는가? 이런 땅을 사는 사람이 꽤 있다고 한다. 한 블로그에 게재된 글을 보자. 법인 통장에 입찰 보증금 10%를 넣어 변심시에 환불을 하면 소비자를 안심시키려 한다. 법원 경매가 아니라 아무런 보호 장치도 없이 나 경매인에도 불구하고 20년 된 회사라며 광고를 마치다.

(법인등기를 뜯어보니 2017년 설립된 신규 법인… 그 사이 법인명도 바꿨다.) 황당한 광고글인데 이런 식으로 거래하면서 당하는 사람이 꽤 많다고…

기획부동산은 법인 등기를 따보면 대부분 최근 설립된 법인이다. 법원 경매를 전문으로 하려면 시.군·구청과 법원에 등록해야 하고 매년 교육 이수와 함께 업무상 책임에 대해 비용을 들여 보험에 가입해야 한다..어떤 법인이든 경매, 법원이라는 명칭을 사용하는 것은 분명 문제가 있다.과거 진행된 사례를 살펴보면 2012년경 투자 목적으로는 답이 나오지 않을 것 같은 공익용 산지, 공원, 개발제한구역에 급경사 임야가 경매에 나와 감정가의 33%까지 떨어지자 한 OO경매라는 곳에서 훨씬 높은 가격을 써 낙찰을 받아갔다.

해당 임야는 경사도가 급해 등산로 쓰였고 개발제한구역(그린벨트)에 공익용 산지로 정상적으로 개발 가능한 면적이 단 한 평도 나오지 않는 물건이었다. 토지는 개발이 불가능하다면 투자로서는 도움이 되지 않고 세금만 내야 하고 전망은 좋지만 바라봐야 하는 병풍이나 다름없다.

그런데 이 땅은 낙찰된 후 어떻게 처리되었을까? 무려 60명에게 각각 4천만원 정도에 팔렸다.

3천만원X60명이면 총 18억 이상.다시 상기하면 당시 낙찰가는 2.3억원, 낙찰 후 782%의 수익률이다.이런 비슷한 땅이 OO경매법인이라는 회사에서 여전히 무수한 사람들에게 지분으로 나뉘어 팔리고 있다. 지분으로 이들 임야를 인수한 사람들은 투자한 자본을 회수할 길이 멀다. 부동산 거래는 신뢰가 생명과도 같은 것임에도 불구하고 이러한 기업들에 의해 무고한 법원등록전문법원경매업자들까지 피해를 보고 있다. 가뜩이나 침체된 경매시장 이미지가 더 와해될까 걱정된다.

위 경매 사례는 이미 과거 몇 차례 경매에 부쳐져 주인이 바뀐 임야였다. 다시 경매에 나오면 낙찰가율 38% OO경매법인에서 낙찰되고, 지금까지 말했듯이 훗날 역세권 토지로 둔갑해 일반인에게 좋은 상품으로 둔갑해 판매될 것이다.

※ 일반인이 기획부동산인지 진정성 있는 부동산업자인지 구별하는 것은 사실상 불가능하다. 법원경매를 통해 본인 명의로 직접 부동산을 취득하는 것이 아니라 토지경매업자가 매입한 토지를 매매 형태로 권유받거나 매수하고자 한다면 반드시 토지의 개발 가능성, 경제적 가치 등을 이익관계가 관련되지 않은 전문가와 충분히 검토해 매입을 결정해도 늦지 않을 것이다.

※ 일반인이 기획부동산인지 진정성 있는 부동산업자인지 구별하는 것은 사실상 불가능하다. 법원경매를 통해 본인 명의로 직접 부동산을 취득하는 것이 아니라 토지경매업자가 매입한 토지를 매매 형태로 권유받거나 매수하고자 한다면 반드시 토지의 개발 가능성, 경제적 가치 등을 이익관계가 관련되지 않은 전문가와 충분히 검토해 매입을 결정해도 늦지 않을 것이다.

제가 다른 블로그에 작성한 글과 방문자가 남긴 댓글을 그대로 가져왔습니다.

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